Locação

Reajuste de aluguel e aluguéis atrasados

O índice é o do seu contrato, não o que a lei impõe, porque a lei não impõe nenhum. Calcule o reajuste de cada aniversário ou o total dos aluguéis vencidos, com o valor de cada período.

O que você precisa calcular?

O valor reajustado do aluguel Aplica o índice do contrato a cada aniversário e mostra o valor de hoje O total dos aluguéis atrasados Soma os aluguéis vencidos, cada um pelo valor do seu período e corrigido desde o próprio vencimento

Qual índice o contrato estabelece?

Procure a cláusula de reajuste. A Lei 8.245/91 deixa a escolha às partes. O que estiver escrito prevalece.

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Qual o aluguel na assinatura?

O valor original do contrato, antes de qualquer reajuste.

Quando começou o contrato?

O mês de início define o aniversário. É nele que o reajuste incide, a cada doze meses.

Quanto era o aluguel, e de quando a quando?

Lance um bloco por valor. A cada reajuste o aluguel mudou: use “Acrescentar outro valor” e informe o período de cada um. Tudo entra no mesmo cálculo e sai num único PDF.

Não sei os valores de cada ano. O site calcula para mim?

Calcula. Informe o aluguel da assinatura e o mês em que o contrato começou; com o índice escolhido acima, o site monta a escada de reajustes e preenche os blocos, já recortada no período que você informou no primeiro bloco e na data de atualização.

Aluguel na assinatura

Início do contrato

O contrato tem cláusula de correção monetária? Não

Marcada esta opção, o cálculo passa a seguir o contrato, e não os índices legais. Não há soma dos dois: o índice da lei é supletivo e só se aplica onde as partes não pactuaram.

Índice de correção do contrato

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Se a cláusula indica índice que o site não oferece, ou índice extinto sem sucessor, não force um parecido: o resultado seria outro cálculo, não o seu.

Juros do contrato, se houver

Deixe em branco se o contrato não fixa taxa. Os juros são aplicados de forma simples: a capitalização depende de previsão expressa (Súmula 121 do STF), e o site não a presume.

O que a lei permite, e onde ela impõe limite

A escolha é das partes. O IPCA do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e a taxa legal do art. 406, caput, só incidem quando não houve convenção. Havendo cláusula válida, ela prevalece.
Periodicidade mínima de um ano para reajuste de preço por índice (Lei 10.192/2001, arts. 2º e 3º; Lei 9.069/95, art. 28). Discute-se se a regra alcança a correção do débito já vencido, que é recomposição mensal e não reajuste; a própria Lei 10.192 ressalva, no art. 15, as normas de correção de débitos judiciais.
Juros convencionais. A Lei 14.905/2024 afastou a Lei de Usura (Decreto 22.626/33) de boa parte das obrigações civis, e o alcance residual do teto é discutido. Instituições financeiras não se submetem a ele (Súmula 596 do STF).
Sem capitalização presumida. A Súmula 121 do STF veda a capitalização de juros ainda que expressamente convencionada, e a jurisprudência posterior a admite em contratos bancários pactuados após a MP 1.963-17/2000. Fora dessa hipótese, juros simples.
Locação. Uma coisa é o índice que reajusta o aluguel a cada aniversário; outra é o que corrige o aluguel já vencido. O contrato pode dispor sobre as duas, e é frequente que disponha só sobre a primeira. Leia a cláusula antes de marcar esta opção.
Ponto sem solução pacificada. Se o contrato fixa o índice mas não a taxa, e o período alcança meses anteriores a 30 de agosto de 2024, o cálculo deixa esse trecho sem juros, e avisa. Motivo: o Tema 1368 do STJ põe a SELIC como juros legais, e a SELIC já embute inflação, de modo que somá-la ao índice do contrato contaria a correção duas vezes. É o resultado mais conservador; com a taxa informada, o impasse desaparece.

O contrato prevê multa por atraso? Não

A multa moratória é a cláusula penal do art. 408 do Código Civil: incide pelo simples atraso, sem que o credor precise alegar prejuízo (art. 416), e soma-se à obrigação principal, à correção monetária e aos juros de mora, sem bis in idem, porque cada uma sanciona coisa distinta (art. 411).

Percentual da multa

O que estiver na cláusula. A lei não fixa percentual para a generalidade dos contratos.

Sobre o que ela incide? Sobre o aluguel corrigido, sem os juros Sobre o valor original, sem correção Sobre o total, já com os juros

A base também vem do contrato, e a redação muda o resultado quando o atraso é longo. Na dúvida, leia a cláusula: “multa sobre o valor do aluguel” e “multa sobre o débito” não são a mesma coisa.

O que a lei impõe, e o cálculo respeita

Incidência de pleno direito. O devedor incorre na cláusula penal desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora (Código Civil, art. 408). Não é preciso nova interpelação.
Cumulação. A cláusula penal moratória é cumulável com a obrigação principal (art. 411), com a correção monetária, que é mera recomposição, e com os juros de mora. Coisa distinta é a cláusula penal compensatória, para o inadimplemento total, que se converte em alternativa a benefício do credor: ou a prestação, ou a pena (art. 410). Esta calculadora trata só da moratória.
Sem prova de prejuízo. O credor não precisa alegar prejuízo para exigi-la (art. 416, caput). A indenização suplementar só cabe se o contrato a previr, e a pena vale como mínimo (parágrafo único).
Teto do Código Civil. A cláusula penal não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412). É limite de valor, não percentual, e é o mais externo de todos. O site avisa quando o percentual e a base informados o ultrapassam.
Redução de ofício. O juiz deve reduzir a multa se a obrigação foi cumprida em parte ou se o montante é manifestamente excessivo, considerada a natureza e a finalidade do negócio (art. 413). É dever, não faculdade, e incide mesmo abaixo do teto do art. 412.
Tetos percentuais mais estreitos, quando aplicáveis. Nas relações de consumo, a multa de mora por inadimplemento no termo não pode passar de 2% (Lei 8.078/90, art. 52, §1º, na redação da Lei 9.298/96). Na Lei de Usura, a cláusula penal não vale acima de 10% do valor da dívida (Decreto 22.626/33, art. 9º), com a ressalva de que a Lei 14.905/2024 afastou aquele decreto de parte relevante das obrigações civis, e o alcance residual da regra é discutido. No condomínio edilício, a multa é de até 2% sobre o débito (Código Civil, art. 1.336, §1º).
Locação. A Lei 8.245/91 não fixa percentual: a multa é a do contrato. Na ação de despejo por falta de pagamento, o débito a purgar compreende aluguéis e acessórios, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários (art. 62, II).
Ponto em aberto. Divergem doutrina e jurisprudência sobre a base da multa moratória: o valor total do contrato ou apenas a prestação em mora. É por isso que a escolha acima é sua, e vem do que está escrito na cláusula.

Calcular até

Já vem no último mês com índice publicado.

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A lei manda o quê, afinal

Duas regras, e só duas. A Lei 8.245/91 deixa o índice à livre negociação: não há índice legalmente obrigatório para locação, e é por isso que esta calculadora pergunta em vez de presumir.

Já o art. 28 da Lei 9.069/95 fixa a periodicidade mínima de doze meses, e essa não se negocia. Cláusula de reajuste semestral é nula.

Reajustar não é corrigir

A distinção decide o valor da causa na ação de despejo por falta de pagamento. Reajuste é a atualização do valor do aluguel para o ano seguinte, pelo índice do contrato, a cada aniversário. Correção é o que incide sobre o aluguel que venceu e não foi pago, e essa é dívida civil: corre pelo Código Civil, com a Lei 14.905/2024 e o Tema 1368 do STJ, não pelo índice da cláusula de reajuste.

Na prática as duas contas se encontram. Cada aluguel atrasado é devido pelo valor que vigorava no mês dele, isto é, pelo valor já reajustado até ali, e desse mês em diante corre a correção do débito. É por isso que a cobrança de três anos de aluguel não é uma multiplicação: são três valores diferentes, cada um com o seu tempo de atraso.

Por que tanta gente saiu do IGP-M

O IGP-M é composto majoritariamente por preços no atacado e responde ao câmbio de forma muito mais violenta que a inflação ao consumidor. Em 2020 e 2021 isso produziu reajustes de dois dígitos enquanto o IPCA corria bem abaixo, e uma quantidade grande de contratos migrou para o IPCA ou o INPC nas renovações.

A ferramenta calcula pelos três. Se você quer comparar o efeito de cada um sobre o mesmo contrato, é só refazer trocando o índice.

O que este cálculo não faz

A multa moratória do contrato entra, quando informada na seção própria. Já os juros convencionais pactuados acima da taxa legal não entram: o cálculo aplica os juros de mora legais, e o excedente contratual precisa ser somado à parte. Também não são deduzidos pagamentos parciais, caução, condomínio e IPTU, nem apurados honorários e custas. E o site não decide o rito: apura o montante, que é o que instrui a inicial.

Perguntas frequentes

Qual índice reajusta o aluguel?

O que estiver escrito no contrato. A Lei 8.245/91 deixa a escolha do índice à livre negociação das partes. Não existe índice legalmente obrigatório. O IGP-M foi a praxe por décadas; depois dos saltos de 2020 e 2021 muitos contratos passaram a adotar o IPCA ou o INPC. Confira a cláusula antes de calcular.

De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?

No mínimo a cada doze meses. O art. 28 da Lei 9.069/95 torna nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Por isso o cálculo aplica o acumulado dos doze meses anteriores a cada aniversário do contrato.

Como calcular aluguéis atrasados quando o valor mudou a cada ano?

Cada aluguel vencido é devido pelo valor que vigorava no mês dele, e se corrige desde o próprio vencimento. Nesta calculadora você lança um bloco por valor, com o período de cada um, e tudo entra num cálculo só. Se você não souber os valores de cada ano, informe o aluguel da assinatura, o mês de início do contrato e o índice: o site monta a escada de reajustes e preenche os blocos.

Qual índice corrige o aluguel que já venceu?

Uma coisa é o reajuste, outra é a correção do débito. O índice do contrato reajusta o valor do aluguel a cada aniversário. O aluguel que venceu e não foi pago é dívida civil e se atualiza pelo Código Civil: SELIC no período anterior a 30 de agosto de 2024, conforme o Tema 1368 do STJ, e IPCA mais taxa legal a partir daí, por força da Lei 14.905/2024. Havendo cláusula contratual específica sobre a correção do débito, ela prevalece e o cálculo precisa ser ajustado.

O cálculo inclui a multa do contrato?

Inclui, se você informar. Na cobrança de aluguéis atrasados há uma seção de multa contratual: você lança o percentual da cláusula e escolhe a base sobre a qual ela incide, e o site aplica a multa uma única vez, ao fim, somando-a ao valor atualizado. A multa é cumulável com a correção monetária e com os juros de mora (Código Civil, art. 411), não depende de alegação de prejuízo (art. 416) e não pode exceder o valor da obrigação principal (art. 412). Os juros convencionais pactuados acima da taxa legal, esses sim, precisam ser somados à parte.

E se o índice acumulado for negativo?

O aluguel diminui. Foi o que aconteceu com o IGP-M em vários períodos recentes. A calculadora aplica a variação como ela é, para cima ou para baixo, salvo cláusula contratual que estipule reajuste mínimo.

Posso pedir revisão se o índice ficou fora da realidade?

A Lei 8.245/91 prevê a ação revisional de aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustar o valor ao de mercado. É via judicial e não se confunde com o reajuste anual, que é automático e contratual.

O cálculo serve para contrato comercial?

Sim. A periodicidade anual e a liberdade de escolha do índice valem para locação residencial e não residencial. Contratos comerciais costumam trazer cláusulas adicionais, como reajuste mínimo ou índice substitutivo, que precisam ser conferidas.